A la hora de comprar una vivienda, hay quien la compra para vivir en ella y hay quien la compra como inversión. Existen grupos con un alto poder adquisitivo que utilizan el mercado de la vivienda para invertir sus capitales, especialmente en momentos en los que invertir en Bolsa no garantiza una rentabilidad interesante.

Para la economía y el empleo, es muy buena una alta actividad constructora; (otra cosa es cómo, qué, y dónde se construye) y si se venden las viviendas a un alto precio mejor para los beneficios de todos los que intervienen en su promoción y construcción (salvo para los obreros) y felicidades a los que lo puedan pagar.

Los agentes que intervienen en la construcción y promoción de viviendas tienen como objetivo el máximo beneficio según la filosofía del mercado libre. Para quienes son compradores de vivienda con el objeto de invertir su dinero sobrante el problema del precio de la vivienda es un problema menor, pues recuperan la inversión a través del precio del alquiler y de la revalorización de la vivienda.

Quien compra una vivienda para uso propio encuentra en el precio (en la mayoría de los casos) un obstáculo insalvable:

La vivienda protegida era una solución asequible para la mayoría de los compradores de vivienda. Pero este tipo de vivienda, que en los años setenta suponía más del 60 % de las viviendas construidas, hoy escasamente alcanza el 10 %.

Una gran parte del actual problema de acceso a la vivienda tiene su origen en la práctica desaparición de la VPO. (Las colas para solicitar una vivienda protegida en Logroño dan una idea de la relación entre demanda y oferta de estas viviendas).

¿Por qué ya no se construye vivienda protegida para la demanda existente?

Hoy todos los gobernantes manifiestan su voluntad de garantizar el acceso a la vivienda por lo que el hecho de que esto no se logre se debe a dos razones: O NO SABEN Ó NO QUIEREN EMPLEAR DETERMINADOS MEDIOS. Puede que no sepan, en cuyo caso debieran reconocerlo así para que los ciudadanos lo tengan presente a la hora de votar en las próximas elecciones; o puede que no quieran emplear determinados instrumentos por su respeto al funcionamiento de las leyes del mercado (La Ley del más fuerte). Sea cual sea la razón, lo cierto es que el problema va haciéndose cada vez mayor y lo peor es que con las políticas que se están aplicando hasta ahora no puede sino seguir empeorando para desgracia de la mayoría y para beneficio de unos poquitos.

¿QUE HACER?

ASUMIR QUE EL LIBRE MERCADO NO GARANTIZA LOS DERECHOS DE LOS MAS DÉBILES (ENTRE OTROS EL ACCESO A LA VIVIENDA)

Asumir que en épocas anteriores las medidas aplicadas por los poderes públicos en vivienda protegida han aliviado el problema pero que actualmente son totalmente ineficaces con solo un 10% de vivienda protegida. No existen recetas mágicas; pero no podemos resignarnos a seguir con los sistemas actuales cuando vemos que no sirven. En la solución de este problema no hay medidas que den resultados inmediatos, pero se deben tomar urgentemente aquellas que cambien las condiciones actuales que permiten que el suelo y la decisión sobre lo que ha de construirse en él esté exclusivamente en manos del libre mercado.

Estas premisas sirven para plantear un nuevo marco de actuación de las administraciones públicas para intentar solucionar los problemas de acceso a la vivienda

LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS DEBEN INTERVENIR DE UNA MANERA EFECTIVA Y SUFICIENTE EN EL MERCADO DEL SUELO Y DE LA VIVIENDA.

Esta intervención únicamente debe perseguir el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna y en unas condiciones razonables a los ciudadanos que en las actuales condiciones no lo pueden conseguir

No se trata de eliminar la iniciativa privada sino de encauzar su actuación dentro de unas condiciones en las que colaboren a garantizar el cumplimiento del derecho a una vivienda digna.
Un control del cincuenta por ciento del suelo necesario para la construcción de las viviendas que actualmente se edifican sería suficiente para que la actuación de los AYUNTAMIENTOS fuese eficaz.

El plan de vivienda desarrollado por el Ayuntamiento de Logroño entre los años 1991 y 1995 puede ser un punto de partida para una actuación municipal.

Ulises García

VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA: DERECHO CONSTITUCIONAL.

Los derechos no son maná caído del cielo. Los derechos y las libertades no son la expresión de unos principios naturales o de una naturaleza creada. Son una conquista histórica. Una conquista lenta y dolorosa que emprendieron, básicamente, a partir del Renacimiento los más desprotegidos, los débiles del sistema, políticamente hablando, los explotados y oprimidos. Hasta ese momento, el Renacimiento, sí que existían derechos, pero para unos pocos: los señores, los nobles, las jerarquías eclesiásticas. El resto: nada. Por ello, a lo largo de ese período que conocemos como Renacimiento, con la emergencia de la conciencia individual –como el niño que toma conciencia de su “yo”- aparecen personajes que inician la lucha por conquistar “derechos” para ellos mismos, para otras personas, para todas las personas. Y, el primer derecho que reivindicaron, consecuentemente, fue el de “pensar libremente”, la libertad de conciencia o libertad de religión. Derecho que no está, aún ahora, totalmente implantado en el mundo occidental, en España. Ni que decir tiene que todavía se da menos en otros parajes.

¿De qué derechos hablamos?. ¿Cuáles son esos derechos?. ¿Se pueden clasificar?.

Norberto Bobbio en “Derecha e Izquierda” habla de tres categorías de derechos. Categorías porque históricamente han ido, en Occidente, apareciendo unos después de otros, y, porque su calado en la sociedad, su inserción en el sistema, su “concienciación” es cualitativamente distinta de unos a otros. Se les denomina derechos de primera, segunda y tercera generación. Así, llanamente. Pero, se les conoce más como derechos públicos o políticos, derechos sociales y, por último, los más recientes que son los medio-ambientales, y que al día de hoy con el desastre del Prestige se hallan en primera línea.

Nadie en España, nadie en La Rioja, ni siquiera entre los afiliados y los votantes del Partido Popular, duda de los derechos políticos, por ejemplo del de pensar libremente o de votar. Es “natural” votar, tanto como lo es que la lluvia caiga del cielo. Por cierto que no hace muchas décadas no era tan “natural”, sobre todo el voto femenino. Pero, en el momento presente, está y están esos derechos tan implantados en nuestra cultura democrática, en nuestra atmósfera social, que sólo unos pocos, como el Teniente Coronel Tejero los ponen en entredicho.

¿Qué decir de los sociales?. Se trata de nuevos derechos que han hecho su aparición en las constituciones europeas a partir de la primera postguerra y que han sido consagrados, también, por la “Declaración universal de los derechos del hombre”. Son el resultado de la conquista más clamorosa de los movimientos socialistas y sociales. Derechos como la educación, el trabajo, la salud y su consiguiente seguridad social, las prestaciones sociales y pensionas públicas, como ejemplos, y, en el caso de España el que aparece plasmado en el artículo 47 de la Constitución y que dice: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.

El artículo no deja lugar a dudas: todo español tiene derecho a una vivienda digna y adecuada. Así lo establece la Constitución. Pero, ¿quién se lo cree?, ¿es tan “natural” como el derecho al voto?, ¿está concienciada la población, la ciudadanía española de ese derecho?. La respuesta a esos interrogantes es: NO. No se lo creen los españoles, menos aún los especuladores, los promotores, los constructores, los presidentes de los bancos, las grandes inmobiliarias, los propietarios de los terrenos, así como tampoco muchos dirigentes políticos, sobre todo del Partido Popular.

Y, si no hay, si no existe conciencia del derecho, conciencia de que el suelo urbanizable debe ser utilizado pensando en el interés general y que se ha de impedir su especulación, ¿cómo nos puede ir en España?. Como nos ha ido. Un encarecimiento de la vivienda de, aproximadamente, un 100% en estos últimos y pasados años.

Así no hay posibilidad de vivienda digna y adecuada para muchos españoles. Sobre todo para los jóvenes comprendidos entre los 25 y 35 años. Por ello, los jóvenes, esos jóvenes votantes entre los 18 y 35 años deberían, primero, leer despacio la Constitución, su artículo 47, pensar en ella, tomar conciencia de su derecho, luchar por él, y, en segundo lugar, mirar a su alrededor, a la arena política, y, vislumbrar, diferenciar, en esa arena política, el o los partidos que en su médula ideológica está sembrada la semilla de lo privado, de la privatización, de la especulación por la especulación, de la ganancia sin límite, del mercado como Dios y garante de las libertades, de su comprensión excesiva hacia la propiedad sin girar el rostro hacia el interés general, el interés público y social, y, por otra parte el o los partidos políticos que sin negar al individuo y sus derechos, pone o ponen a lo público, a lo social, al interés general en un plano, a una altura cercana a lo personal. Y, cuando llegue el momento del voto, pues votar es “natural”, hacerlo de tal modo que los gobiernos municipales, autonómicos o central, puedan llevar a la práctica el mandato del artículo 47 de la Constitución.

Logroño a 3 de Febrero de 2003.

Valentín Marzo Arpón.
Filósofo y sindicalista.

QUIMÉRICA VIVIENDA

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Debiera conllevar en su inicio lo de “Es pura ficción, por lo que todo parecido con la realidad...”, pero es que se trata del Artículo 47 de la Constitución Española.

Y es precisamente uno de los más graves problemas que padece La Rioja y, aunque no sea un problema homogéneo ya que es diverso dependiendo de la zona geográfica y afecta principalmente a los grandes núcleos urbanos y a las clases media-baja, es un problema también para la sociedad española : el acceso a una vivienda digna.

Los precios tanto en la vivienda nueva como en la de segunda mano han llegado a ser tan elevados para todo ciudadano, pero muy especialmente para las mayorías trabajadoras, que actualmente es poco memos que echarse al abismo el pretender ser nuevo propietario de una vivienda

Pero tampoco los alquileres dejan mucho margen de mejora: las personas que tienen que alquilar un piso donde vivir deben dejar una sustanciosa parte de su salario en ello, por lo que los riojanos optan mayoritariamente por la opción de adquisición de vivienda en propiedad ya que es una forma de ir forjando un patrimonio en la idea de que de no hacerlo así, está derrochando un dinero para el beneficio de los propietarios de vivienda en alquiler.

Si bien es cierto que el precio del dinero en los últimos años ha tenido una favorable tendencia para hacer factible la adquisición hipotecaria de la vivienda para esa gran mayoría de quienes no disponen de los medios económicos suficientes, este hecho favorable se ha visto contrarrestado por el espectacular incremento del precio de la vivienda, fruto de la propia demanda anta la necesidad por una parte, ante la conversión del vino en ladrillos en nuestra tierra durante dos años, ante la inversión que quienes disponen están realizando en inmuebles al huir del excesivo riesgo que en los últimos tiempos les supone al bolsa, o para algunos los ahorros de su vida destinar en un patrimonio que siempre está en alza, o bien en las inversiones especulativas que siempre están rondando en el sector inmobiliario.

La política gubernamental no ha ayudado tampoco a regular los precios, el mercado y especialmente el precio del suelo, uno de los dos componentes básicos de los que depende el precio de la vivienda. El otro sería el precio de la construcción.

Por ello desde el movimiento sindical seguimos reivindicando políticas gubernamentales efectivas para que los ciudadanos pero especialmente los sectores sociales mas necesitados puedan disfrutar de esa necesidad básica como es tener una vivienda digna. Abogar por ello muy especialmente a las políticas encaminadas a favorecer a los jóvenes, a los ciudadanos con menores ingresos, a las viviendas en alquiler y a la promoción de cooperativas, para que el artículo 47 de nuestra Constitución deje ya de una vez de ser una quimera.

Logroño, 29 de enero de 2003

Fdo. Julio Salazar Moreno
Secretario General de USO-RIOJA

1. El precio del suelo es el principal culpable del elevado precio de la vivienda y hay que contenerlo.-

El los últimos meses, el precio de la vivienda ha sido objeto de amplio tratamiento informativo, tanto en lo que se refiere a la noticia de sus incrementos, sin duda excesivos a pesar de las indudables deficiencias del método para establecerlos, como a las demandas de intervención y propuestas de solución, algunas claramente erróneas, efectuadas desde diversos estamentos sociales.

Lo grave no es el alto precio pagado por los solares, sino las causas de que ello ocurra. Sin duda, hay suelo clasificado como urbanizable en Logroño como en otras ciudades; pero tampoco hay duda de que si los adjudicatarios de algunas subastas como la del “solar de los pimientos” o la que ya se anuncia en los terrenos del antiguo campo de fútbol de Las Gaunas han pagado y pagarán cifras muy elevadas es porque no había suelo disponible a mejor precio.

La siguiente certeza es que ese precio de repercusión está sólo al alcance de una minoría de privilegiados, y muy lejos de las posibilidades de la mayor parte de las familias y, por supuesto de los jóvenes.

2. ¿Qué hacer? ¿Cómo se logra? ¿Quién debe hacerlo?.-

¿Qué hacer? Acerca de qué debe hacerse, no hay ninguna duda: lograr que entre en el mercado una mayor oferta de suelo disponible, para que compita con el suelo hasta ahora existente. Sólo así se logrará crear la competencia entre unos dueños de suelo y otros, de modo que el precio se limite como consecuencia del funcionamiento del mercado. Y no hay ninguna duda, porque en nuestro sistema constitucional no hay ningún poder político que pueda poner límite al precio de los bienes y servicios en el mercado. Ni nuevos ni usados.
La intervención de los precios que muchos solicitan, sencillamente, no es posible en nuestro sistema. Los mismos que piden que se ponga límite al precio de las viviendas nuevas, probablemente clamarían si alguien pretendiera poner límite al precio de la vivienda usada; lo que, ciertamente, tendría hasta más justificación, porque su coste no se ha movido en muchos años.

¿Cómo se logra? ¿Cuáles son los requisitos necesarios? Para empezar, que haya suelo clasificado como urbanizable en cuantía suficiente. Pero eso no basta. También hace falta que no haya dudas acerca del uso que se puede dar a cada suelo. Eso exige delimitar polígonos o unidades de actuación, señalar sus condicionantes y agilizar la gestión. Pues hasta que no se sepa qué se puede hacer en un suelo y en qué condiciones, ese suelo no puede estar en oferta en el mercado, compitiendo.

Dicho de otro modo, lo que hay que hacer es cumplir las previsiones de la Ley 6/98, en su redacción actual (modificada por el R.D. Ley 4/2000 y por la STC 164/2001, de 11 de julio): clasificar como urbanizable todo el suelo que por razones objetivas (es decir, justificadas) no deba ser clasificado como no urbanizable.

Eso exigiría modificar, en mayor o menor medida, todas las leyes autonómicas, incluso las gobernadas por el mismo partido del Gobierno de la Nación, porque todas ellas contienen elementos contrarios a la Ley 6/98, en su letra o en su espíritu, para impedir su aplicación: todas las leyes autonómicas parten de la idea de que algunos suelos pueden ser clasificados hoy como no urbanizables, y ser reclasificados como urbanizables más adelante, a discreción del Ayuntamiento y con la aprobación de la Comunidad, que es, precisamente, una de las cosas que la ley estatal quiere evitar.

Dado que hay CCAA y Ayuntamientos gobernados por el mismo partido que la Nación, se debería introducir el sistema liberalizador en esos territorios, para que, al ver los efectos, los demás territorios deban copiarlo. Es exactamente lo mismo que ha ocurrido con la rebaja impositiva del IRPF: primero una parte de la sociedad se opuso, incluso con virulencia, pero al ver que ha funcionado, ya quiere apuntarse al mismo camino. En cualquier caso, las cosas no pueden estar peor de lo que están.

¿Quién debe hacerlo? Obviamente, quién tenga las competencias. La competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda ha sido asumida por las CCAA, de acuerdo con la Constitución, de modo que sólo a ellas es a quién hay que pedir que hagan algo. Y a los Ayuntamientos, que, si quisieran, terminarían con el problema de forma casi inmediata (clasificando y delimitando suelo y agilizando la gestión). Eso no podemos olvidarlo: el problema no se resuelve porque los ayuntamientos no quieren y las CCAA, que pueden, no les obligan.

El Gobierno de la Nación también podría –probablemente debía- haber recurrido de inconstitucionalidad todas las leyes de las CCAA, incluso las gobernadas por su propio partido, puesto que todas, como antes se ha dicho, tienen algo contrario a la ley estatal 6/98, para impedir deliberadamente que produzca efectos..

También puede el Gobierno hacer planes de vivienda protegida que contribuyan a la solución, pero que no son, no pueden ser la solución: el problema es demasiado grande. Y puede ofrecer estímulos a otros inversores para que se dediquen al negocio de alquilar viviendas en vez de dedicarse a otros negocios igualmente lícitos, como ya ha hecho recientemente (IRPF); pero no puede hacer nada más.

3. Lo que debe resolverse es el precio del suelo, para todo tipo de viviendas.-

La Vivienda de Protección Oficial nació como un mecanismo para ayudar a las familias de ingresos insuficientes a resolver su necesidad de vivienda por mecanismos de mercado, no de beneficencia. Se ofrecía un estímulo a los promotores para que limitaran voluntariamente su precio de venta a cambio de que sus compradores gozaran de ayudas públicas, lo que ahorraba casi todo el coste de comercialización. Pero las viviendas se erigían sobre suelo privado, y la calidad de construcción era, en varios casos, mejor que la de la vivienda libre. El precio de venta era algo menor, pero no mucho menor que la vivienda libre media: en muchas localidades había vivienda libre a precio igual que el de la VPO (datos de pueblos de Barcelona en 1988, por ejemplo). Se trataba de ayudar a la gente, no de hacerles un regalo. La cuota de mercado de la vivienda protegida era muy importante, superior al 60%.

Hoy en día, por el contrario, el suelo ha alcanzado unos precios tan elevados que resulta muy difícil hacer vivienda protegida, cuya cuota de mercado es exigua.

La solución no es regalar el suelo público para que pueda hacerse vivienda protegida, sino lograr que el precio del suelo, de todo el suelo, público y privado, se abarate, para que la decisión de hacer vivienda protegida sea una elección empresarial viable.

No hay más que ver las cifras relativas de la vivienda libre y la protegida para entender que la vivienda protegida no puede ser la única solución, sino sólo contribuir a ella: no basta con atender las necesidades de los más necesitados, debemos lograr que la mayor parte de las familias, en especial las familias jóvenes, puedan acceder a la vivienda.

Y, desde luego, no es admisible favorecer la vivienda protegida contra la vivienda libre, como ocurre en algunas CCAA, en las que se exige que se reserve un cierto porcentaje de los nuevos desarrollos urbanísticos a vivienda protegida, convirtiendo en obligación lo que es un derecho. Los ciudadanos de la clase media tienen que saber que las autoridades de varias CCAA les están condenando a pagar un precio excesivo por los pisos que compran, ellos o sus hijos, puesto que tienen que pagar una parte del coste del suelo de las viviendas protegidas de esas comunidades. Hay que recordar que en Madrid rige, desde 1995, una ley que obliga a reservar el 50% de los nuevos suelos para vivienda protegida, disposición que ha sido mantenida por la ley actual, la de 2001, con otro partido en el poder. Sin embargo, es notorio que, a pesar de dicha ley, el precio del suelo se ha convertido en el más alto de España; y es también notorio que hay muchas denuncias acerca del funcionamiento de un enorme mercado negro en torno a las viviendas de los famosos PAU. Prueba, todo ello, de que esos mecanismos han fracasado. No es la liberalización, que aún no ha podido empezar, la que ha fracasado, sino esas medidas intervencionistas. Medidas que tampoco consiguen su objetivo, porque después de haber encarecido el precio de la vivienda libre, el precio de la vivienda protegida es víctima del mercado negro.

Logroño, 24 de enero de 2003

Eduardo Fernández Santolaya
Asociación de Empresarios de Construcción, Promoción y Afines de La Rioja (CPAR)
Secretario General

Para hacer un análisis de la situación de la vivienda en España y de los problemas con que se encuentran nuestros jóvenes, debemos tener en cuenta los siguientes puntos:

1. Un incremento exagerado del precio de la vivienda.
Entre 1997 y 2001 el precio de la vivienda en España se ha incrementado en un 70%.

2. Los salarios, en el mismo periodo, han tenido un incremento medio de un 3’1%, incluyendo cláusula de revisión.
Según un informe del Instituto de la Juventud del año 2000, el 29% de los jóvenes hasta 30 años son económicamente independientes. El 42% de los jóvenes hasta 30 años pueden hacer frente a “gastos de bolsillo”. Por lo que la media de los ingresos propios de los jóvenes es de 525’21 euros (87.388.- pts.)
Pero hemos de tener en cuenta que emancipación económica significa que se puede vivir de manera autónoma pero no de forma independiente de la familia.

3. La disminución de viviendas de VPO.
En la segunda mitad de los años 90, la vivienda de VPO suponía aproximadamente un 30% de las viviendas construidas, frente a menos del 10% que se construyeron en el 2001.
A esto le añadimos la inexistente cultura del alquiler, desincentivado a lo largo de los años 90 por las condiciones económicas y fiscales.
Y no podemos olvidar que en nuestro país existe una importante escasez del parque de viviendas sociales en alquiler.
Por todo esto se ve claramente el desinterés de la Administración por solucionar un grave problema de dimensiones sociales.

Para una mayor compresión de estos puntos a continuación haremos un estudio mas detallado de cada uno de ellos.

Cuando hablamos de emancipación de la población juvenil y la vivienda en nuestro país, estamos hablando de dos problemas diferentes que se encuentran interrelacionados.

Por un lado, los problemas que tiene la población juvenil en cuanto a su proceso de emancipación, de todos es sabido que se ha producido en las últimas décadas un retraso en el proceso de emancipación, pero especialmente en el proceso de emancipación residencial.
Ello es debido a diversos factores: primeramente un alargamiento en la permanencia en el sistema formativo, por un mayor y mejor acceso a estudios superiores, pero también por un retorno en muchos casos a ámbitos formativos motivados por inestabilidad laboral. La concepción de la necesidad de mejora de la formación y cualificación en muchas ocasiones, especialmente en largos periodos de desempleo está generando una vuelta a los estudios que en realidad produce una sobre-educación.

En el ámbito más puramente laboral, la inserción en el mercado de trabajo está marcada por la inestabilidad e incertidumbre. Condiciones de trabajo: la corta duración de los contratos, el encadenamiento de los mismos, los periodos intermedios de desempleo, las menores condiciones salariales, etc. Todo ello ha generado una situación de incertidumbre que no permite que la población juvenil vea posible la emancipación residencial.

Por otro lado tenemos los problemas actuales de la vivienda, que si bien afectan a toda la población en general, tienen una especial y marcada incidencia en el segmento de población juvenil.

Pasemos a analizar brevemente que ha ocurrido con la vivienda en nuestro país en los últimos años, puesto que en nuestro país no existe un problema generalizado de falta de viviendas, sino una crisis de accesibilidad, que crea una bolsa de demanda insolvente.

Hemos de destacar una característica muy específica de nuestro modo residencial, que si bien se puede decir que tiene una parte cultural, lo cierto es que la dualidad residencial existente está marcada por pautas económicas y de lógica.

En nuestro país el acceso a la vivienda se produce principalmente en régimen de propiedad. Desde los años 60 se fomentó la propiedad de la vivienda como fórmula de ahorro familiar y en este sentido se desarrollaron planes específicos para fomentar su adquisición. Sin embargo, el régimen de alquiler tenía una mayor cobertura que en la actualidad, por lo que el número de viviendas en régimen de alquiler también era importante.

Desde mediados de los años ochenta a pesar de los altos tipos de interés hipotecario, lo cierto es que se inicia paralelamente un incremento de los precios de la vivienda en propiedad, siguiendo la incentivación de compra.

En los años noventa, las condiciones económicas y fiscales, impulsaron la demanda hacia la propiedad. La revalorización inmobiliaria y el descenso de los tipos de interés hipotecarios (especialmente desde 1996) restó rentabilidad al alquiler. Así como también tuvo alguna incidencia la eliminación de la desgravación fiscal del alquiler a finales de los noventa.

Todo ello unido a un, cada vez menor parque de viviendas en alquiler.

Otro factor influyente, y de manera muy determinante, del incremento del precio de la vivienda, es el incremento del precio del suelo, que supone una parte muy importante del precio de la vivienda.

Así la Ley del Suelo, entre otras cosas, ha otorgado al mismo el valor de las expropiaciones, pero no hemos de olvidar que el precio público del suelo es el que está sirviendo de valor referencial.

Se ha producido, por otro lado, una “falsa liberalización”, con un incremento de la gestión privada del suelo, a través de las Juntas de Compensación.

Lo cierto es que para evitar procesos de especulación, la expropiación, en lugar de hacerse a través de Juntas de Compensación (en caso que en éstas no participen los Ayuntamientos), debería plantearse a través de fórmulas como Consorcios, o en caso de Juntas de Compensación, éstas deben contar necesariamente con la participación de los Ayuntamientos en el control del proceso de urbanización y venta del suelo, para así garantizar el control público de la gestión.

Por tanto, el modo de tenencia, además de otros elementos, está muy relacionado con el precio del suelo y la repercusión que éste está teniendo sobre el valor de la vivienda.

En el caso de vivienda en propiedad, aunque como ya se ha planteado anteriormente, se ha producido una reducción importante de los tipos de interés hipotecario, y paralelamente un incremento del precio de la vivienda, así como del plazo de amortización hipotecaria. Esto ha generado una situación inaccesibilidad que significa la necesidad previa de un periodo de ahorro inicial muy elevado, con un importante esfuerzo sobre el salario. Tampoco olvidemos que la diferencia de precio de vivienda de segunda mano con respecto a la de nueva construcción se ha ido, en muchos casos, reduciéndose hasta casi equipararse.

En lo referente a la vivienda protegida, lo cierto es que la repercusión de los Planes de Vivienda no han llegado a alcanzar la totalidad de los objetivos previstos. Se muestra en los últimos años un continuado e importante descenso anual del número de actuaciones desarrollas en viviendas protegidas.

La escasez y carestía del suelo urbanizable se ha constituido en la principal traba para la promoción de viviendas protegidas.

Con esta breve visión nos podemos hacer una idea del esfuerzo que le supone a la población juvenil acceder a una vivienda, sea libre sea protegida, sea en régimen de propiedad sea en régimen de alquiler, y se debe destacar que el alquiler es la opción más demandada por la población juvenil.

La razón de esta preferencia, que se demuestra con el hecho de que los alquileres existentes corresponden mayoritariamente a arrendatarios jóvenes, es lógica; el alquiler supone el paso intermedio entre el inicio de la emancipación y la estabilidad personal final, es decir, entre la salida inicial del domicilio paterno y la estabilidad posterior como unidad familiar propia (independientemente del modelo familiar por el que se opte). Pero también es una opción elegida por los jóvenes que están en ciclos superiores de educación y estudian fuera de su lugar de residencia habitual, por jóvenes que tienen movilidad geográfica por motivos laborales, o por jóvenes, y no tan jóvenes, que no desean tener vivienda en propiedad y ven el alquiler como una opción más aceptable.

De toda la vivienda en alquiler, según datos aparecidos en el Panel de Hogares, 1998, -no hay que olvidar la escasez y/o no actualización de información de fuentes oficiales- casi el 17 % de los jóvenes menores de 30 años vivían en régimen de alquiler, frente al poco más del 11% del conjunto de la población.

Y si se atiende a investigaciones y sondeos oficiales, cuando se les pregunta a la población joven por sus preferencias residenciales, la mayoría de ellos optan por el alquiler.

Entonces ¿qué está pasando? ¿por qué en las encuestas los créditos hipotecarios en personas jóvenes aparecen como el principal gasto que contraen frente a otro tipo de créditos, compromisos o gastos?
La explicación es sencilla y ya se ha mencionado anteriormente. No debemos centrar nuestra explicación, únicamente, en pautas culturales. La razón principal más que cultural es lógica, racional, es decir, racionalmente económica.

La subida del precio de la vivienda en propiedad, mejor dicho, el incremento del precio del suelo, así como una escasa oferta de viviendas en alquiler, han elevado los precios de las rentas hasta niveles que igualan, e incluso superan algunas veces las cuotas hipotecarias que corresponderían a una vivienda de las mismas características en propiedad; de hecho, aplicando las desgravaciones fiscales por compra de vivienda y subvenciones, el resultado final es que compensa más comprar que alquilar una vivienda. Primero porque en cómputo anual el pago realizado por la compra suele ser inferior al que se realiza por el alquiler de la misma; segundo, porque si el esfuerzo mensual en la compra de una vivienda supone una parte muy importante de su escaso salario (en muchos casos no es posible si no se hace el esfuerzo con dos salarios conjuntamente), y en caso de alquiler es levemente superior, la opción compra se convierte en una garantía frente a la incertidumbre.

Por otra parte, los requisitos que se les exige a la población juvenil a la hora de acceder a una vivienda en alquiler son excesivas, el tener que presentar casi los mismos requisitos, o quizá más que para la solicitud de un préstamo hipotecario, lo que hace que muchos jóvenes se vean excluidos del escaso mercado de alquiler, al no aceptar los arrendadores los documentos presentados como “garantía suficiente” ante la posible “insolvencia”.Toda esta situación, unida al progresivo descenso de actuaciones en viviendas protegidas, especialmente en viviendas protegidas en régimen de alquiler, resulta claro que las políticas de vivienda no dan respuesta a sus objetivos iniciales, creándose una bolsa de demanda insatisfecha.

Para concluir podemos resumir lo siguiente:

El fuerte crecimiento de la demanda, pero también de la oferta, se ha desarrollado sin tener en cuenta las necesidades sociales de aquellos que más dificultades tienen para acceder a una vivienda, para emanciparse. Hay un elevado coste de la financiación de créditos para la vivienda, escasas ayudas para el acceso a la vivienda, puesto que se centran más en deducciones fiscales en detrimento de las ayudas directas que son más redistributivas.

Las desgravaciones y ayudas fiscales benefician más a quienes más tienen, la declaración IRPF deja fuera a personas con menores ingresos, exentos de declarar o con bases imponibles y cuotas reducidas.

El paulatino y contínuo descenso de actuaciones en vivienda protegida, la no reserva de suelo para vpp, dejan fuera del mercado residencial a los sectores poblacionales más desfavorecidos. Estos quedan expulsados del parque de viviendas protegidas por exceso de demanda, y del parque de viviendas general por falta de recursos.

Es imperioso por tanto, desarrollar una política de vivienda cuyo primer objetivo sea el favorecer el acceso a la misma, con una especial atención a aquellos colectivos, como el de la población juvenil, que se encuentra con especiales dificultades, una política de vivienda que tenga en perspectiva en todo momento los criterios de bienestar social.

Madrid 24, de enero de 2003

M. Pilar Duce Pizarro
Secretaria Ejecutiva Confederal UGT

EL PARTIDO POPULAR FAVORECE EL ACCESO A LA VIVIENDA

Facilitar el acceso a la vivienda, en especial a los colectivos que presentan más dificultades, es uno de los objetivos en los que todas las administraciones gobernadas por el Partido Popular empeñan sus esfuerzos. La situación actual de la vivienda en nuestra Comunidad Autónoma no puede desligarse de otra cuestión de fondo, la creación de empleo. El crecimiento económico y los buenos indicadores del empleo riojano en los últimos años han supuesto un aumento de la demanda de vivienda en La Rioja.

En 1995, el Gobierno del Partido Popular en nuestra Comunidad Autónoma se vio en la obligación de hacer frente, aquí y en Madrid, a una herencia socialista en materia de vivienda que suponía un lastre y una caída libre difícil de remontar. A lo largo de los últimos años, se han puesto en marcha numerosas iniciativas, desde las diferentes administraciones, destinadas a mejorar el acceso a la vivienda y a la construcción de vivienda protegida para los colectivos que más dificultades tienen a la hora de acceder a su primera vivienda. El Partido Popular ha asumido su compromiso, como formación política con responsabilidad de Gobierno, y ha impulsado una serie de medidas, de distinto orden, dirigidas a cumplir con su compromiso de facilitar el acceso a la vivienda.

Son numerosas las líneas de actuación acometidas en La Rioja para lograr ese objetivo. El Plan Nacional de Vivienda 2002-2005 constituye el programa más social y ambicioso en esta materia conocido en nuestro país. Las aportaciones introducidas por el Gobierno Regional y el Ayuntamiento de Logroño en forma de ayudas y subvenciones hacen que los jóvenes y las familias numerosas de La Rioja cuenten con más ayudas que nunca a la hora de acceder a una vivienda. La Rioja ha sido una de las regiones que antes y mejor ha cumplido los objetivos fijados por este Plan para 2002. Se han rebasado los objetivos fijados, 1.285 actuaciones, y ya se han solicitado al Ministerio de Fomento fondos adicionales para financiar las 2.778 actuaciones puestas en marcha en La Rioja el pasado año.

Del mismo modo, a lo largo de los últimos años, el IRVI y el Ayuntamiento de Logroño han sido los valedores de la vivienda protegida en La Rioja y Logroño. Recientemente se adjudicaba la primera fase del Plan de Municipal de Vivienda, con casi 300 viviendas adjudicadas a jóvenes, y ya se anuncian nuevas promociones en Logroño y en toda La Rioja.

Crece la demanda, crece la oferta y, en consonancia, crecen los esfuerzos del Gobierno del Partido Popular por adecuarse a la demanda existente. No sólo se articulan líneas de ayuda directa, subvenciones o pago de intereses, sino que se trabaja en un espectro de ayudas más amplio, en todos y cada uno de los factores que inciden en el sector. Así, a la espectacular rebaja de 12 puntos de los tipos de interés vigentes en la década de los noventa, se unen mejoras fiscales impulsadas por el Gobierno del Partido Popular que hacen posible que se prime la compra de vivienda con importantes deducciones fiscales, sobre todo para los jóvenes y las familias.
Por otro lado, el Gobierno de La Rioja no descuida el mercado de la vivienda libre. Consciente de que la demanda de vivienda no protegida también es alta en nuestra Comunidad Autónoma, ha aprobado la denominada hipoteca joven, fruto de un convenio con una entidad financiera con el objetivo de que los menores de 35 años puedan beneficiarse de una hipoteca con un interés del Euribor más 0,45%.

Como no podía ser de otro modo, la Administración riojana no olvida el mercado de viviendas en alquiler y potencia su reactivación. Lo hace a través de novedosas iniciativas como la Bolsa de Vivienda en alquiler. Un programa que pone a disposición de los menores de 35 años viviendas en régimen de alquiler y elimina las reticencias del propietario a sacar al mercado su vivienda al suscribir y afrontar, el propio Gobierno Regional, varios seguros.

En definitiva, el Partido Popular reafirma con estas y otras medidas impulsadas su compromiso con la sociedad riojana por facilitar el acceso a la vivienda. En primer lugar, a través de políticas activas para la creación de empleo estable y de calidad (a las que se unen un importante marco de ayudas directas a la entrada y de pago del préstamo contempladas en el Plan de Vivienda); con medidas fiscales para primar la compra de vivienda en colectivos como jóvenes y familias numerosas; y con la promoción de vivienda protegidas destinas, principalmente, a los colectivos con más dificultades para acceder al mercado libre. Un abanico de medidas que hacen posible que el esfuerzo de los riojanos por acceder a una vivienda se rebaje paulatinamente.

Logroño, 24 de Enero de 2003

Conrado Escobar Las Heras
Secretario General del Partido Popular de La Rioja

HARO, CIUDAD DE REFERENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA

Como el resto de la Comunidad Autónoma de La Rioja, Haro y su comarca están atravesando por una etapa de indudable bonanza económica. La reducida tasa de desempleo, el alto nivel de renta y el valor añadido que nos otorga el turismo constituyen tres notas que condicionan cualquier actividad empresarial que se emprenda en Haro.

La vivienda no es una excepción. El crecimiento económico ha hecho que Haro haya sido el lugar elegido por muchos constructores para edificar sus promociones, conscientes del atractivo turístico de la ciudad jarrera. Haro es un punto de referencia para los residentes en otras comunidades autónomas a la hora de fijar su segunda residencia, una tendencia que se ha acentuado en los últimos años, sobre todo desde la Comunidad vecina del País Vasco.

En Haro se está construyendo en la actualidad más que nunca. Este aumento de la oferta de viviendas está recibiendo una excepcional acogida por parte de la demanda. Es decir, hoy por hoy, todo lo que se construye en Haro se vende.

Desde el Ayuntamiento de Haro siempre se ha apostado por el crecimiento urbanístico de la ciudad de forma ordenada y cumpliendo escrupulosamente la Ley de Suelo vigente. En Haro no cabe la especulación inmobiliaria, por el contrario, sí tiene cabida el desarrollo y el progreso integral de la ciudad.

Como no podía ser de otra forma, el Ayuntamiento de Haro, en clara sintonía con el Gobierno Regional, ha puesto todas las facilidades a su alcance para que el Instituto Riojano de la Vivienda construya viviendas sociales en nuestra ciudad. Una excelente coordinación que ha dado como fruto la construcción de más de 300 viviendas desde que el Partido Popular está la frente del Gobierno Municipal. Sin duda alguna, toda una declaración de intereses por parte de este Ayuntamiento, que además de responder a la demanda de viviendas en el mercado libre se vuelca a la hora de asegurar a los jarreros con menor poder adquisitivo viviendas protegidas.

En este sentido, desde el Consistorio de la localidad se están redoblando los esfuerzos para que a esas 300 viviendas sociales se sumen otra importante cantidad de viviendas protegidas, destinas principalmente a los jóvenes de la localidad. Una buena noticia para Haro que en breve se podrá materializar y que permitirá a los vecinos de Haro beneficiarse de importantes ayudas, subvenciones directas a la entrada o ayudas para afrontar el préstamo hipotecario, contempladas en el Plan Nacional de Vivienda 2002-2005.

En definitiva, la ciudad de Haro es un referente claro en materia de vivienda en nuestra Comunidad Autónoma. A una amplia oferta de vivienda libre que surge para satisfacer a una demanda importante proveniente de La Rioja y de otras comunidades, se unen las promociones de viviendas protegidas para quienes más lo necesitan y las ayudas estatales y regionales, las más importantes conocidas hasta la fecha.

En Haro somos conscientes de que todos los esfuerzos son necesarios para garantizar el acceso a la vivienda y ese es el camino que estamos siguiendo dentro de nuestras competencias.

Haro, 22 de enero de 2003

Patricio Capellán Hervías
Alcalde de Haro

LA POLITICA DEL AYUNTAMIENTO DE LOGROÑO

El artículo 47 de la Constitución Española señala que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Además, recuerda que los poderes públicos deberán promover las condiciones necesarias –estableciendo las normas pertinentes-, para hacer efectivo este derecho.

La Constitución respalda, en este sentido, la acción urbanística con la finalidad de utilizar el suelo en congruencia con la utilidad pública y la función social de la propiedad, con la justa distribución de los beneficios y las cargas del planeamiento, y desde la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Los municipios no son entes públicos ajenos a satisfacer los mandatos constitucionales contenidos en el artículo 47 de la Constitución, pues a ellos corresponde ejercer competencias en materia de ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística, promoción y gestión de viviendas, parques y jardines y pavimento de vías públicas urbanas.

Desde ese punto de vista y a partir de la Ley de bases del Régimen Local, el Ayuntamiento de Logroño, ha asumido un papel fundamental como promotor y administrador de su patrimonio, convirtiendo el planeamiento y la gestión del suelo sean elementos imprescindibles en el desarrollo práctico de cualquier política de vivienda.

Desde este ámbito municipal de actuación, una política de suelo activa resulta de gran importancia en la reducción del precio del suelo, lo que sólo se puede lograr a través de los instrumentos antiespeculativos y liberalizadores de la legislación actual, así como con la constitución de un patrimonio de suelo público suficiente para paliar por sí mismo las necesidades y demandas que vayan surgiendo.

Así, el municipio se constituye en un factor determinante de la política de vivienda, que defiende el principio constitucional de la igualdad material. La vivienda es una necesidad social, común a todos los ciudadanos. Lo que no podemos olvidar desde el Ayuntamiento es que, mientras unas personas están en condiciones de satisfacer esta necesidad de vivienda, en función de su nivel de rentas, otros ciudadanos precisan de una mayor protección por parte de los poderes públicos. Es a estos sectores de la sociedad a los que debe orientarse, prioritariamente, la política en materia de vivienda.

La filosofía del Plan Municipal de Vivienda del Ayuntamiento de Logroño parte de la idea de que todos los ciudadanos tenemos los mismo derechos, pero no las mismas necesidades. Desde esta lógica, pretendemos que los pisos de protección oficial construidos en suelo enajenado por el Ayuntamiento de Logroño tengan como destinatarios a las personas que realmente los necesitan: jóvenes y personas que acceden por vez primera a una vivienda.

Todos somos conscientes del alto precio de la vivienda en el mercado libre, y de la necesidad de aplicar políticas que permitan compensar esa situación. La Comunidad Autónoma de La Rioja –y la ciudad de Logroño en particular- mantiene los precios más bajos por metro cuadrado entre las comunidades limítrofes, al mismo tiempo que ha sido la región donde menos ha subido el precio de la vivienda en el último año. Aún así, desde el Ayuntamiento de Logroño entendemos que es preciso continuar trabajando en la idea de moderar el precio de los pisos. Entendemos que el Plan Municipal de Vivienda iniciado a finales del año 2001 es una herramienta válida que está dando los resultados esperados.

El Plan Municipal contempla la construcción de 1.800 viviendas, de las cuales 822 ya han sido adjudicadas a cooperativas y promotores. El 60 por ciento de las cuales están destinadas a jóvenes que acceden por vez primera a un piso. Los jóvenes son los principales protagonistas del programa municipal más social desarrollado nunca desde el Ayuntamiento de Logroño.

Un plan que tiene en cuenta, a la hora de realizar el sorteo para adjudicar las viviendas, aspectos de carácter social tales como la condición de familia monoparental o numerosa del solicitante, discapacidades, situación económica –primando a las rentas más bajas-, empadronamiento en Logroño, necesidad de vivienda por motivos relacionados con conflictos de convivencia, porcentaje del sueldo destinado al pago de un alquiler o situaciones de desahucio o malas condiciones de habitabilidad. Unos aspectos que el sorteo realizado en la Ofician de Vivienda –ante notario y con presencia de representantes de todos los grupos de oposición- ha tenido en cuenta.

Los promotores de las viviendas deberán atenerse –de forma obligatoria- el listado de adquirientes obtenido en el sorteo.

Además, el programa municipal de vivienda estará avalado por su carácter constante en el tiempo, lo que certifica la continuidad de esta política de apuesta por los jóvenes logroñeses y asegura la secuencia de oportunidades para acceder a una de estas viviendas, en próximas fases.

Y es que a lo largo del próximo mes de febrero, el Ayuntamiento de Logroño tiene previsto enajenar suelo para la construcción de 500 nuevas viviendas de protección oficial; un proceso que tendrá continuidad a final de año con la puesta en valor de suelo para otros nuevos 500 pisos.

Al igual que ha sucedido en su primera fase, el Plan Municipal de Vivienda tiene entre sus objetivos el reparto de pisos de protección oficial por toda la ciudad. Así, las parcelas donde se levantarán los nuevos pisos se sitúan en El Arco, El Cubo, La Estrella o el Casco Viejo de la ciudad, indistintamente. Además, el Ayuntamiento de Logroño ha apostado por la calidad en la construcción de las viviendas de protección oficial, a través de un concurso arquitectónico que permitió la elección de los diseños de los edificios para los sectores antes mencionados.

Con la intención de mejorar la atención y capacidad de información al vecino en materia de vivienda, se ha creado la Oficina Municipal de Vivienda, ubicada en la calle Tricio, número 1. Una Oficina que justifica su razón de ser en la carencia de conocimientos que tenemos los ciudadanos –si nos comparamos con los profesionales de la propia venta o gestión de los créditos hipotecarios-, al dirigirnos al mercado de la vivienda con la idea de comprar un piso. Ahora, el respaldo de los expertos que trabajan en la Oficina Municipal de Vivienda nos garantiza la seguridad en los pasos que damos al adquirir un piso.

Tampoco debemos olvidar las políticas en materia de rehabilitación de vivienda, cuyo objetivo se centra en la recuperación del tejido social de zonas tradicionales como es el Casco Antiguo de Logroño. Las actuaciones en materia de rehabilitación deben respetar que sus habitantes permanezcan en sus viviendas, y deben compaginar medidas dirigidas a intervenir sobre los pisos y edificios e iniciativas de atracción de nuevos habitantes y actividades económicas. Una política visible hoy en día en el Casco Antiguo de nuestra ciudad: como ejemplo valgan los nuevos cines y el casino, y las diversas actividades económicas que están surgiendo a su alrededor.

Logroño. 22 de enero de 2003

José Musitu Pérez
Concejal de Patrimonio y Vivienda

LAS POLÍTICAS DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

Me atrevo a afirmar que no existe diseñada una Política de Vivienda en España. Se han promulgado sendos Panes de Vivienda desde 1.992, pero en la práctica son Reales Decretos sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda, complementándose con otras normas de desarrollo, cada año, sobre módulos y precios oficiales, tipos de interés, convenios con Comunidades Autónomas y con Entidades Financieras, etc. Y nada más. En tales textos no se tratan con la necesaria profundidad y detalle dos asuntos esenciales para la promoción de viviendas: el suelo y la fiscalidad, como ha quedado demostrado.

El informe elaborado sobre “La emancipación de los jóvenes y la situación de la vivienda en España” por el CES, se ha limitado por diversas razones a un sector mayoritariamente necesitado de lograr el uso o la propiedad de un hogar: los jóvenes; pero en ésta segunda intervención mía, en representación de los promotores cooperativos, que junto con los promotores públicos e inmobiliarios nos afanamos en dar solución al grave problema de la vivienda; me veo obligado a referirme a otros segmentos de la sociedad carente de un hogar (familias con viviendas no adecuadas a sus necesidades, inmigrantes nacionales, como consecuencia de la movilidad geográfica y extranjeros, etc.), ya que los problemas y medidas para superarlos, que acucian a los jóvenes, son semejantes a los que afectan al resto de los ciudadanos necesitados de viviendas.

El Estado en cumplimiento del mandato constitucional sobre la vivienda, se ha venido ocupando con más o menos intensidad del problema.

La Administración Central a través de los Ministerios de Economía, Hacienda y Fomento, promulgando las Disposiciones que considera apropiadas para proponer objetivos de carácter económico y social encaminados a brindar un apoyo selectivo a aquellos grupos sociales con mayores dificultades para acceder a la vivienda, mediante la propiedad, el arrendamiento o la rehabilitación, desarrollándose por medio de la regulación estatal de las bases y coordinación de la planificación económica con funciones tales como la definición de las actuaciones susceptibles de protección , la ordenación de las fórmulas de financiación, el nivel de protección o la aportación de los recursos.

Las Comunidades Autónomas tras un largo período de inactividad, en la mayoría de los casos; se han sensibilizado ya elaborando incluso en algunas de ellas Planes Regionales sobre vivienda y suelo o Normativas complementando las ayudas económicas de los Planes Nacionales; creando suelo urbanizado mediante Consorcios Urbanísticos o fomentando la participación de la iniciativa privada como es la figura del agente urbanizador (Leyes del Suelo de la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Madrid).

Y algunos Ayuntamientos, lamentablemente muy pocos, también han contribuido con el desarrollo de programas específicos para los jóvenes; la adjudicación de suelo edificable para viviendas protegidas e incluso con ayudas económicas, cuyas actuaciones concretas se detallan en el Informe objeto de ésta Jornada Pero ha faltado, en todos los casos, la imprescindible coordinación especialmente en lo referido al suelo, que ha padecido sucesivas incidencias de carácter legislativo, fundamentalmente derivadas de las sentencias del Tribunal Constitucional a las Leyes del Suelo de 26 de junio de 1992 y 13 de abril de 1998. El 23 de Junio de 2000 el Gobierno promulgó un Real Decreto Ley sobre suelo dentro del Plan de Medidas Urgentes de liberalización en el sector inmobiliario con el propósito de transformarlo en una nueva Ley del Suelo. Rechazado por la oposición en el Congreso de los Diputados y por varias Comunidades Autónomas ha estado dormitando en la Comisión de Infraestructuras de la Cámara Baja hasta la fecha. Tal situación ha creado una grave inseguridad jurídica sobre el suelo, no cumpliéndose el objeto de las disposiciones citadas.

Dinamizar un rígido mercado, evitar la exagerada incidencia del precio del suelo en el de la vivienda, incrementar la oferta de suelo urbanizable, dotar de mecanismo de participación a la iniciativa privada, etc.

Desde hace años el Cooperativismo de Viviendas primero y otras asociaciones de promotores y agentes sociales seguidamente, plantearon la necesidad de formular un Pacto sobre el Suelo o Convenio de Coordinación entre la Administración Central del Estado, las Comunidades Autónomas y las Corporaciones Locales al amparo del Artículo 150.3 de la Constitución. Por fin el Gobierno de la Nación a través del Ministerio de Fomento convocó a la Conferencia Sectorial integrada por representantes de dicho Ministerio y de las Comunidades Autónomas para analizar el asunto que nos ocupa en profundidad, proponiéndose modificar la clasificación del suelo, perfeccionar los métodos de valoración, tanto urbano como urbanizable, con el fin de evitar elementos especulativos. utilizar el sistema de concurso con precio fijo en las enajenaciones de los patrimonios públicos de suelo, priorizando las viviendas protegidas y precios contenidos o pactados para las viviendas libres, agilizar los procesos de transformación del suelo, etc. No alcanzándose un consenso inicial y quedando la propuesta de modificación del nuevo proyecto de la Ley del Suelo para el próximo 22 de Enero. Es decir, para pasado mañana, esperando, y más que nunca concibiendo la espera como esperanza, de que se llegue a un amplio consenso en asuntos tan importante para tantos españoles

Es imprescindible resolver éste problema que impide la promoción de viviendas protegidas que es la modalidad que demanda el 60% de los necesitados de viviendas (deseo dejar claro que no estoy diciendo que es el 60% de la sociedad, como erróneamente me han interpretado algunos medios, sino de la demanda estructurada e integrada por jóvenes, familias con un hogar inadecuado e inmigrantes) todos ellos con dificultades económicas para adquirir una vivienda libre en el mercado inmobiliario.

Porque efectivamente el Gobierno justifica que en los últimos tres años se han edificado 500.000 vivienda aproximadamente cada ejercicio pero conviene advertir que solo el 8% de las mismas han sido protegidas.

Y de éstas la mayoría en régimen de acceso a la propiedad, ya que las viviendas en alquiler tropieza con numerosas dificultades que ya han sido señaladas en mi informe inicial, en las intervenciones de otros participantes de ésta Jornada y con precisión en los capítulos destinados a la viviendas en el Informe que nos ocupa; cuando sería ésta modalidad la que facilitaría la dotación de una vivienda a los jóvenes y otras unidades familiares con recursos económicos muy limitados, como lo demuestran las encuestas de opinión, aunque sea como un paso transitorio hacia la propiedad.

El alquiler social por parte de gestión pública (Corporaciones Locales principalmente) y entidades no lucrativas, como en otros países de la U.E., sería una de las soluciones, que me atrevo a sugerir pero si lo menciono aquí es porque ya existen algunas Cooperativas promoviendo éste tipo de viviendas.

Otro problema que en la práctica impide la promoción de viviendas protegidas es la limitación de los módulos y precios oficiales que anualmente fija el Gobierno, muy lejos de la realidad, ya que dichos precios oficiales están muy por debajo de los costos efectivos que componen el precio de la vivienda, especialmente la repercusión del suelo edificable que representa de un 40% a un 60%; la construcción con un alza continuada como consecuencia del aumento del precio de los materiales y de la mano de obra, los gastos notariales, registrales, de gestión, etc., los múltiples seguros que inciden en la construcción y promoción de viviendas (derivados de la LOE y otras disposiciones), las cargas fiscales (Impuesto del Valor Añadido, Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Actividades Económicas y otras de carácter autonómico y especialmente municipales).

La disparidad entre los precios legales y reales es notoria.

En el caso de los municipios junto a los progresivos impuestos y arbitrios, los costes de urbanización e infraestructuras de las nuevas actuaciones urbanísticas se cargan sobre la vivienda en exageradas proporciones, encareciendo su precio final e imposibilitando mantener los precios oficiales señalados por el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas.

Tales dificultades hacen inviable la promoción de viviendas protegidas tanto en alquiler como en propiedad a pesar de las ayudas económicas establecidas por el Gobierno Central y las Comunidades Autónomas, muy significativas tanto para el alquiler como para el acceso a la propiedad o la rehabilitación de viviendas ya edificadas.

Las Cooperativas de Viviendas han promovido viviendas protegidas desde sus inicios en 1920, en un 90%; en la actualidad además de promocionar menos viviendas que en los últimos 40 años, solo construyen un 20% de viviendas protegidas y el 80% de viviendas libres. Por que no deben ni pueden sobrepasar el precio oficial.

Por último deseo manifestar que el Cooperativismo de Viviendas está dispuesto a continuar actuando con la experiencia de sus 82 años de existencia en los que se han edificado más de 1.300.000 hogares, para tratar de resolver el problema de la vivienda junto con los demás promotores públicos e inmobiliarios; proponiéndose evitar el intrusismo de agentes extraños al sector cooperativo que por diversas circunstancias se han infiltrado en algunos casos en nuestras cooperativas y sus gestoras.

Ello permitirá potenciar y perfeccionar al Cooperativismo de Viviendas en España, dotándole junto al fortalecimiento de un agente eficaz al servicio de la promoción de viviendas, de la fuerza moral necesaria para exigir a las Administraciones Públicas el establecimiento y desarrollo de una Política de la vivienda, de la que actualmente hoy se carece.

Para ello propugnamos la creación de un Consejo o Comité de la Vivienda en el Ministerio de Fomento, similar a los ya existentes en otros Departamentos Ministeriales del Gobierno, superando así la estéril confrontación a través de los medios de comunicación entre los expertos y las Autoridades que con carácter temporal dictaminen sobre materia tan importante para el bienestar social, la calidad de vida, el medio ambiente, la natalidad, etc., del presente y futuro de la sociedad española.

Madrid, 22 de enero de 2003

Alfonso Vázques Fraile
PRESIDENTE DE LA
CONFEDERACIÓN DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS DE ESPAÑA

VIVIENDA. SOLUCIONES HABERLAS, HAYLAS, PERO...

Todos sabemos que el principal problema de la vivienda es su prohibitivo y al alcance de muy pocos, cada vez menos, precio. Que lo son como consecuencia, entre otras, de la especulación del suelo, sea éste de propiedad privada o perteneciente a organismos públicos que, en muchas ocasiones, lo utilizan para su financiación, y de la escasez de oferta de vivienda en alquiler.

Existen muchas viviendas desocupadas y que, debido al escaso coste impositivo que soportan, igual que una ocupada, los propietarios no ofertan en alquiler y, por lo tanto, el precio de las que se alquilan aumenta, con lo que los posibles inquilinos se plantean la compra y convertirse, por poco más esfuerzo, en propietarios, con lo que se presiona al alza el precio de la vivienda. La pescadilla que se muerde la cola.

Los promotores privados acusan a la Administración, léase Ayuntamientos, que sacan al mercado poco suelo, y que esto lo encarece, por lo que solicitan que se liberalice y se pueda construir en cualquier sitio. Pero no se refieren a la cantidad de solares que hay en los cascos urbanos, en los que ya se puede edificar y sobre los que sus propietarios ejercen una labor especulativa, que se ve favorecida por la, también, escasa Imposición.

Soluciones: Seguramente hay muchas. A mi se me ocurren otro par de ellas, que me temo, tienen, sobre todo en periodo electoral, muy mala prensa. Aquí van las medidas:

Viviendas desocupadas: Ha sido modificada la Ley de Haciendas Locales, de forma que los Ayuntamientos podrían incrementar la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la consabida contribución) de las viviendas desocupadas en un 50%. A mayor coste, el propietario estará más presionado para ofertar su vivienda en alquiler.

Solares sin Edificar: Se trataría de, en primer lugar, confeccionar un registro de solares sin edificar, y a la vista del mismo y teniendo en cuenta diferentes aspectos como edificabilidad, interés por potenciar una zona (casco antiguo), años que lleva como solar, etc… establecer una Tasa o Impuesto sobre Solares sin Edificar, que hiciera ver al propietario del suelo que le sale más rentable sacarlo al mercado, que esperar a que suba su precio.

Para finalizar. Decía el que fuera Alcalde de Santo Domingo de la Calzada, Javier Ruiz, que el propietario de un solar no solo tiene derecho a edificar, sino también la obligación de ejercer ese derecho, para que el conjunto de la sociedad, que es quien se lo ha concedido, se beneficie también del mismo y pueda tener acceso a una vivienda digna.

Santo Domingo de la Calzada, a 18 de enero de 2003.
Jose Ignacio Rioja Mendi

LA VIVIENDA: PROBLEMAS Y SOLUCIONES

La consecución de la emancipación es uno de los objetivos fundamentales de cualquier joven, un paso indispensable en la formación de una persona. Pero en la actualidad ha dejado de ser una aspiración legítima para convertirse en un auténtico problema, en un quebradero de cabeza al que se tienen que enfrentar la mayoría de los/as jóvenes.

Para la mayoría de nosotros existen dos grandes obstáculos que nos impiden conseguir nuestra emancipación, es decir, un completo desarrollo como personas: la precariedad en el empleo y las dificultades para acceder a una vivienda digna.

Nos centraremos ahora en el elevado precio de la vivienda. Los precios de la vivienda libre han subido cerca de un 60%, al mismo tiempo que el incremento en lo salarios no ha llegado a más del 9%, y esto último sólo en el caso de los más afortunados.

Para conseguir todavía empeorar más la situación, la actitud del Gobierno frente a este problema ha consistido en negar su existencia, e incumplir reiteradamente las ya exiguas previsiones de construcción de vivienda de protección oficial (VPO).

Menos del 2% de las viviendas que se construyen en España son de protección oficial, y en La Rioja sólo una de cada diez viviendas que se construye es de protección oficial y por si esto fuera poco, el Gobierno no ha emprendido ninguna medida efectiva de fomento del alquiler. Sólo cuestiones electoralistas que sirven para juntar en un bar a cuatro pequeño -aburguesaditos con jerifaltes gubernamentales y del PP, pero nada de nada para la realidad. Puro maquillaje.

Desde que en 1998 el Gobierno del PP puso fin a los beneficios fiscales a los arrendatarios de viviendas en alquiler, nos hemos convertido en el único país de la Unión Europea sin este tipo de ayudas. Una situación especialmente grave si se piensa que en gran número de municipios, especialmente en las grandes capitales y en las ciudades de más de 100.000 habitantes, la renta que se paga por un alquile